面对房地产市场供需关系的变化，我们要看清“结构性不足”这一现状。未来，一二线城市的高层商品房住宅将越发稀缺，城郊将出现不受容积率限制的别墅，同时，主城的城中村和棚户区也将迎来改造浪潮。让我们一起关注房地产的供需结构性调整。



“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”；

“‘有没有’的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在”；

“因城施策、精准施策、一城一策”；

“适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新要求”；

“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落”；

“1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长”。

总结这些判断来看，我们认为，重点在于抓住当前“结构性不足”这个现状，很多措施和举措，其实都是围绕这几个字展开的。


对于“结构性不足”，最简单粗暴的理解就是：有的地方有，有的地方没有，但具体到楼市实践，也存在一个多层面、多维度的理解：

1、城际结构：一二线城市供不应求，三线城市及以下大多供过于求
普遍认为，通过估算，当前全国有6亿栋房屋，这个数据其实没必要回避，因为这6亿栋，并不全是商品房住宅，也并不都在资源配套丰富的一二线城市。

更多的金字塔下方的部分，大量位于三四线甚至十八线县城和农村自建房，大城市里面的商品房总量，其实还是远远难以满足人口净流入的居住需求的。

看一二线大城市还有那么多城中村、棚户区，而且这些很多房子都还有人租住，就知道，一二线大城市的商品房，其实是不够的。

而三四五线和十八线县城、农村，过去又建了太多的房，再加上有的地方还是人口净流出，呈收缩型城市态势，所以，就显得明显供过于求了。

所以，未来无论是资源还是注意力，更多的会聚焦在一二线大城市来，把好钢用在刀刃上，而至于其他三线及以下城市，就只能自求多福了。

用某业内朋友的一句话来描述未来的楼市，其实一点都不夸张：省会以下无城市，二线以下无地产。




2、产品比例结构：高层住宅过多，院墅类产品稀少
产品比例上，目前更多的还是高层住宅、洋房或公寓类的居住空间，别墅、院子类的都相对少，一方面是由于土地使用的效率问题（容积率），另一方面还需要考虑配套的同步跟上（特别是医疗、教育等软实力，很难短时间内大批量高质量复制）。

因此，未来从发展趋势来看，高层住宅新项目会相对比较少，市中心的地块也逐渐趋于饱和，而城市近远郊区，可能会出现一批新生代的院墅类项目，比如更具性价比、不受远郊容积率1.0限制的独栋别墅、纯别墅社区等。

这也会带来其他方面意想不到的收获：城市中心地段既有的高层住宅会变得更加稀缺，价格上浮，而郊区的别墅群也会引来配套改善和入住率提升的春天。




3、城市内部板块结构：“好房子”不多，城中村、棚户区、老旧小区环境差
在各个一二线大城市内部，真正的“好房子”其实并不多，“好房子”主要好在“人、房、地、钱”这几个方面：

人，是社群圈层的质量要高，入住率高，有人气，人居品质和配套要跟得上；

房，主要是户型和产品力，比如梯户比、绿化等；

地，则主要是城市的地段、区位和交通配套，要能够便捷链接城市的主要配套和资源，比如地铁房；

钱，就指的是房产对于家庭财富的增益作用，比如资产增值、租金回报等财产性收益，且具有较高的资产安全性和流动性。

兼具了这4大要素的房子，才能被叫做“好房子”，这样算下来，其实很多城市真正的好房子，都还是远远不够的，之所以价格高，就是因为很稀缺。

而城市里面的那些城中村、棚户区和老破小，占着核心的地段和配套，很难释放出应有的地块价值来，因此，未来大概率就面临着改造。


基于以上，我们对一二线城市未来楼市的3个判断如下：

1、城区核心地段的高层商品房住宅，会越发稀缺，水涨船高；

2、城郊会出现一批全新的院墅类2.0产品，不再受1.0容积率限制的真别墅；

3、主城的城中村、棚户区将迎来新的一波改造浪潮，地块价值彻底得到释放（取消限价）。

房地产市场的未来将更加注重供需平衡和结构调整。在城区核心地段，高层商品房住宅将更稀缺；城郊将崛起一批新型别墅；而主城的城中村和棚户区也将得到改造，释放出地块价值。让我们期待一个更加平衡、优质的房地产市场。
 

本文转自“互联网”，本着传播知识、有益学习和研究的目的进行的转载，为网友免费提供，并以尽力标明作者与出处，如有著作权人或出版方提出异议，本站将立即删除。如果您对文章转载有任何疑问请告之我们，以便我们及时纠正。联系方式：021-22818476